Přiřazení bytu v nové budově - co to je? Výhody a nevýhody získání nového bydlení podle smlouvy o postoupení

Jeden z nejoblíbenějších způsobů investovánína trhu s nemovitostmi - přidělení bytu v nové budově. To, že to neznamená každý, a často začátečník s tím nechce. Podle statistik se v rámci tohoto systému prodává téměř pětina všech domů ve výstavbě. Jaké jsou hlavní výhody a nevýhody těchto transakcí? Jaké je riziko kupujícího?

Zadání bytu v nové budově: co to je?

Převod je smlouva o převodu práv nazískání majetku pro třetí stranu. Transakce je možné až do státního provize, kdy dosud neexistují doklady o titulu pro prostory v obytné budově. Investor, který zakoupil bydlení v novém domě od stavební firmy, převádí své vlastnické právo k jinému osobě za poplatek. Obvykle investor obdrží z transakce 10 až 90% zisků z peněz investovaných do nové budovy. Novým účastníkem sdílené výstavby jsou rovněž převedeny povinnosti a práva na developera.

Přidělení vlastnictví bytu k nové budově lze provést dvěma způsoby:

• Na základě smlouvy DM (prodávající splácí dluh developerovi a kupujícímu, může být transakce provedena několikrát s jednou nemovitostí);
• Podle předběžné dohody (nepodléhá povinné státní registraci, stanoví právo prodávajícího a kupujícího uskutečnit transakci v budoucnu).

Platba finančních prostředků je na základě dohody stran.

Jak prodat byt v nové budově podle zadání: etapy

Dohoda o přidělení se skládá ze čtyř etap:

1. Kontrola dokumentace stavitele:

• charta společnosti;
• zakládající smlouva;
• certifikáty státní registrace a registrace u federální daňové služby;
• stavební povolení;
• prohlášení o projektu;
• dokumenty potvrzující financování.

2. Prodávající oznámí záměr prodat nemovitost developerovi, poté mu musí písemně obdržet souhlas, jakož i doklady potvrzující neexistenci peněžitých závazků vůči firmě. Rovněž se vyžaduje, aby manželský partner získal notářský souhlas k prodeji nemovitosti, povolení od úvěrové instituce (pokud bylo bydlení zakoupeno na základě hypotéky), výpis z rejstříku o obytném prostoru. Kupující potřebuje notářský souhlas manžela a přijme hypotéku a dohodu o poskytnutí úvěru na bydlení (s hypotékou) v bance.

3. Samotná smlouva o uzavření smlouvy je vypracována. Můžete jej vytvořit od developera, v realitní kanceláři nebo právníka.

4. V subdivizi společnosti Rosreestr existuje státní zápis zakázky.

Je možné převést hypotéku

Současná ruská legislativa říká,že je možné zadání a hypotéka na byt v nové budově. K tomu musí prodávající získat písemný souhlas úvěrové instituce, neboť převádí své peněžní závazky kupujícímu v plné výši. Kupující se tedy zavazuje splnit všechny podmínky smlouvy o úvěru. V této fázi je nutné pečlivě studovat smlouvu o úvěru na bydlení, protože banka má právo provádět změny podle svého uvážení.

Daně

Podle daňového řádu podošlo k přidělení bytu v nové budově, daň 13% musí zaplatit prodávající. Odpočet se provádí z částky zisku - rozdílu mezi výnosy peněz a počátečními náklady na bydlení. K tomu prodávající předloží oddělení daňové kontroly prohlášení ve formě 3NDFL.

Například, pokud je byt koupen za 1 000 000 a prodán na základě smlouvy o postoupení za 2 000 000, bude částka odpočtu daně 130 000.

Pokud kupující chce získat daňový odpočet na nákup nemovitosti, musí požádat prodávající o potvrzení o zaplacení daně.

Pros

Jak prodávající, tak i kupující obdrží dávky po zařazení bytu do nové budovy. Jaká je tato výhoda?

Prodávající získá zisk z prodeje. Současně může být jeho velikost několikanásobně větší než původní uzavřené množství.

Výhody pro kupujícího:

• Nízké náklady ve srovnání s dokončeným bydlení.
• Možnost individuálního plánování.
• Kupuje se legálně čistý byt.

Nevýhody

Přes skutečnost, že přidělení práv k bytuv nové budově - jedné z nejoblíbenějších transakcí na trhu s nemovitostmi, stále zůstává rizikovým podnikem. Mezi hlavní rizika patří:

• Konkurz stavební firmy.
• Zrušení smlouvy o uzavření.
• Dvojitý prodej.
• Prodávající neoznámí vývojáři přiřazení.

Teď je podrobněji analyzujeme tyto body.

Konkurz stavební firmy

V období počítalo od okamžikustátní registraci DDU a před podpisem zákona o převodu domu na provoz, má akcionář právo převést své práva na nemovitosti. Hlavním důvodem pro přiřazení je porušením vývojáře standardů kvality a opakované odložení stavby. Tyto okolnosti zpravidla vznikají z důvodu úpadku developera.

Po převodu původních akcionářůprávo na bydlení v novostavbě, bude odpovědnost před novým členem producentů nese výhradně developer. V případě, že developer porušuje POS a ne plnit své povinnosti, ukončení smlouvy o postoupení není možné. Nové držáky úrokové přicházejí spory již přímo s developerem.

Původní účastník výstavby může provéstodpovědnost za činnosti developera na základě smlouvy, a to až v okamžiku, kdy převezme záruku. Transakce s kauci jsou velmi vzácné.

Zrušení smlouvy o uzavření

Zadání při koupi bytu v nové budově neníby měly být v rozporu s normami stávajících právních předpisů a smlouvy o účasti na společné výstavbě. Uzavření smlouvy lze uznat jako nevýznamné v následujících situacích:

• Původní akcionář nesplnil peněžní závazky vůči developerovi a bance.
• Neexistoval žádný písemný souhlas stavební firmy.
• Písemné povolení banky nebylo dosaženo, pokud bylo bydlení zakoupeno s použitím úvěrových prostředků.

Pokud máte alespoň jeden z výše uvedenýchdohoda o uzavření smlouvy je neplatná. Podle článku 390 občanského zákoníku nese odpovědnost za uzavření neplatné smlouvy výhradně původnímu účastníkovi DDU. Je povinen plně zaplatit peníze, které mu byly převedeny, stejně jako platit úroky a uhradit ztráty, které vznikly podvodným spoluvlastníkům.

Dvojitý prodej

V roce 2011 bylo přijato usnesení, podle něhožke kterému podléhají všechny DDU povinné státní registraci. Bohužel, ruská legislativa v oblasti společné výstavby není zdaleka dokonalá. Zvláště není vyloučeno riziko dvojího prodeje za přidělení bytů ve výstavbě domů.

V praxi jsou často případy, kdybezohlední prodávající uzavřel smlouvu s přiřazením více zákazníků současně. To se děje proto, že k uzavření předběžné smlouvy o prodeji, registraci, z toho v Rosreestra není podmínkou. Vlastnictví soudně uznána pro nabyvatele, který jako první podepsala smlouvu s prodávajícím. Převod peněz prodejci by mělo být až po státní registraci PO.

Prodávající neoznámil vývojáře

Prodávající by měl obdržet od vývojářepísemný souhlas s prodejem bytu. V opačném případě by nový akcionář vznikl ztrátám spojeným s tímto rizikem, včetně nedostatku možnosti shromáždit ztráty od developera až do zrušení DDU.

Například pokud nový akcionář na soudu chce získat od stavební firmy pokutu za zpoždění při uvedení objektu do provozu, bude mu odmítnut.

Odvolání smlouvy v soudním řízení

Rozhodnutím soudu fyzické a právnické osobymohou být prohlášeny za insolventní nebo v konkurzu. V tomto případě jsou všechny transakce spojené s emisí nákupu a nákupu nemovitostí uznány jako nevýznamné ve dvou případech:

• Pokud smlouva o prodeji naznačuje úmyslně podhodnocenou cenu.
• Smlouva byla uzavřena méně než 12 měsíců před zahájením konkurzního řízení.

V soudní praxi jsou případy, kdy jeden aStejný prostor se několikrát prodává v rámci smlouvy o uzavření smlouvy. Následně nový účastník výstavby platí za zakoupený majetek. Počáteční akcionář zahájí proces konkurzu a transakce je prohlášena za neplatnou. Nový akcionář tedy zůstává nejen bez obezřetného bydlení, ale i bez peněz, které jsou vynaloženy na byt.

Jednoduché centrum přenosu

V Petrohradě av oblasti Leningradutam je specializovaná agentura - Single Transfer Center. Byty v nové budově jsou pro potenciální zákazníky atraktivnější než sekundární bydlení. Kromě toho je zadání poměrně složité a časově náročné, vyžadující jasnou znalost legislativních norem.

Specialisté střediska mají rozsáhlé zkušenosti s transakcemi uzavírajícími smlouvy. Také agentura má vlastní databázi osvědčených nemovitostí, což prakticky zaručuje právní čistotu transakcí.

Jeden z nejrizikovějších, ale nejvíce dostupných druhůzískání nemovitosti - přidělení bytu v nové budově. Jaký je tohle dohoda? Převod znamená převod práva na registraci majetku od akcionáře na třetí stranu. Tento druh transakce má nepopiratelné výhody, ale také mnoho významných nevýhod. Abyste předešli problémům s nemovitostmi v budoucnu, měli byste svěřit podporu transakcí kvalifikovaným právníkům. V Rusku existuje pouze jedna specializovaná agentura zabývající se těmito záležitostmi - United Center for Assignment.